Quoi faire en cas de décès du vendeur

30 janvier 2019

Le contrat de courtage ne prend pas nécessairement fin en raison du décès du client. Toutefois, certaines précautions s’imposent.

M. Guy Jovent a mis en vente sa maison unifamiliale il y a deux mois. il a rencontré Alain Bienveillant, courtier immobilier, avec qui il a signé un Contrat de courtage exclusif – Vente (CCV) ainsi qu’un formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV). Après une mise en marché efficace, plusieurs visites de la propriété ont eu lieu. Puis, coup de théâtre : M. Bienveillant reçoit un appel du fils unique de M. Jovent, l’informant que son père est décédé subitement.

Qu’arrive-t-il à l’inscription du client décédé? Le contrat de courtage est-il toujours valide malgré le décès du vendeur? M. Bienveillant en discute avec son dirigeant d’agence. Comme il s’agit d’une situation plutôt rare, le dirigeant d’agence décide de consulter un agent d’information du Centre Info OACIQ pour savoir quoi faire.

L’agent du Centre Info OACIQ lui explique que le contrat de courtage ne prend pas nécessairement fin en raison du décès du client. Toutefois, certaines précautions s’imposent.

L’agent ajoute qu’une bonne pratique serait de faire parvenir au service de diffusion d’information entre agences et courtiers une lettre  ou un courriel faisant état de la situation en vue de mettre la propriété hors marché. Cette lettre  ou ce courriel sera signé par le dirigeant d’agence, ce qui donnera à M. Bienveillant le temps d’obtenir les documents pertinents, le cas échéant.

Documents à obtenir et conserver

Le courtier devrait obtenir les documents suivants de la part du fils du défunt :

  • le testament (une copie certifiée conforme ou un extrait certifié conforme faisant état des pouvoirs de simple ou de pleine administration du liquidateur);
  • le certificat de recherche testamentaire (document attestant que le testament fourni est bien le dernier qui a été fait);
  • la déclaration de transmission (document, publié au registre foncier, prévoyant qui a le droit de transiger).

De plus, en raison des particularités propres au droit des successions, le courtier ne devrait pas hésiter à consulter un notaire, le cas échéant.

Ces documents précieux devront être conservés aux dossiers de l’agence de M. Bienveillant.

Avec ces documents en main, M. Bienveillant constatera que le fils du vendeur est le seul liquidateur de la succession et que celui-ci à la pleine administration. Comme la pleine administration confère le pouvoir au liquidateur de vendre l’immeuble en cause, le fils du défunt sera en mesure de signer tous les documents reliés à la transaction, dont le formulaire de modifications au contrat de courtage pour remettre l’inscription en vigueur, le cas échéant.

Si la succession ne veut pas continuer de mettre en vente

Par contre, avant d’aller plus loin, M. Bienveillant devrait vérifier si la succession souhaite continuer d’offrir l’immeuble en vente. si la réponse est non, M. Bienveillant devrait remplir et faire signer un formulaire obligatoire de Modifications(MO) pour mettre fin au contrat de courtage, en s’entendant le cas échéant sur une somme qui pourrait être versée en guise de dédommagement.

Si la succession veut continuer de mettre en vente

Dans l’affirmative, l’agent du Centre Info OACIQ indique au dirigeant d’agence que M. Bienveillant devra également remplir un formulaire MO pour faire état des éléments suivants :

  • Les changements relatifs à l’identification des parties au contrat de courtage;
  • Les informations relatives à la vérification de l’identité du liquidateur de la succession;
  • L’exclusion de la garantie légale de qualité sur l’ensemble de l’immeuble, le cas échéant.

Pour procéder à la modification de l’identification des parties au contrat de courtage à la clause 1 Identification des parties, l’agent du Centre Info OACIQ invite le dirigeant d’agence et M. Bienveillant à consulter l’article intitulé « Les bonnes pratiques en matière de vérification d’identité ». Le texte explique, avec des exemples à l’appui, comment remplir la section Identification des parties ainsi que les clauses 1.1 et 1.2 dans le cas où le vendeur est représenté.

M. Bienveillant y consignera les coordonnées du représentant du défunt comme suit :

En référence à la section « Identification des parties » :
Succession de feu M. Guy Jovent
Représentée par M. Albert Jovent
357, rue Laplante
Verdun, Québec J4W 1K4
ajovent@gmail.com
514 445-4444

M. Bienveillant procèdera par la suite à la vérification de l’identité du représentant du défunt, soit M. Albert Jovent. À cet effet, il devra spécifier, en lien avec la clause 1.1 du contrat de courtage :

  • le type et le numéro de la pièce produite;
  • le lieu de la délivrance;
  • la date d’expiration; et
  • la date de naissance et l’occupation du représentant.

Le courtier immobilier ne devra pas garder de copie de la pièce utilisée pour procéder à la vérification d’identité du représentant aux dossiers de l’agence.

En ce qui a trait à la nature de la relation entre le défunt et son représentant, l’agent d’information indique que le courtier devra écrire tout simplement « liquidateur de la succession » en lien avec la clause 1.2 du contrat de courtage. Il n’aura pas à mentionner par la suite le nom, la date de naissance et l’occupation du vendeur décédé.

De plus, il serait opportun de questionner le liquidateur au sujet de l’exclusion de la garantie légale de qualité, puisqu’il pourrait vouloir l’exclure dans ces circonstances. Une mention devrait être ajoutée au formulaire Modifications, le cas échéant.

Qu’en est-il du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV)? Celui-ci n’a pas à être modifié et doit être transmis aux acheteurs éventuels.

Rappelons que le courtier devra également s’assurer que sa fiche descriptive est à jour et reflète les modifications apportées.

Les demandes de visite

L’agent d’information du Centre Info OACIQ mentionne que M. Bienveillant devra expliquer aux courtiers d’acheteurs qui communiquent avec lui que les visites seront possibles seulement au moment où la propriété sera de nouveau en vente.

Grâce aux informations fournies par l’agent d’information du Centre Info OACIQ, le dirigeant d’agence de M. Bienveillant a toute l’information pertinente pour bien guider son courtier. De plus, il pourra en faire part à l’ensemble de ses courtiers.

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Références
Article n°122916, L’utilisation des formulaires obligatoires dans le cadre d’une « succession »
Article n° 123233, Les bonnes pratiques en matière de vérification d’identité
Article n° 122929, La garantie légale de propriété et de qualité
Guide de pratiques professionnelles, Opérations de courtage : Recourir aux règles de droit

 

Source: www.oaciq.com