Mettre en marché soi-même une propriété dans laquelle on détient un intérêt, un pensez-y-bien

26 juin 2019

(Mise à jour de l’article publié le 7 janvier 2015)

La police d’assurance responsabilité professionnelle du FARCIQ accorde une garantie aux agences ou courtiers immobiliers au regard des réclamations visant l’octroi de dommages compensatoires en raison d’une faute commise dans le cadre des activités professionnelles.

La portée de la garantie est évidemment modulée par la nature même du contrat d’assurance. Pour qu’ils soient couverts, il est nécessaire que les services professionnels aient été réalisés au bénéfice des tiers. Vous noterez que cette obligation est également contenue dans la Loi sur le courtage immobilier. L’article 1 de la Loi définit le champ d’intervention des agences et courtiers immobiliers de la façon suivante :

« 1. La présente loi s’applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative aux actes suivants :
[…] »

La police du Fonds est donc sans application lorsque l’assuré est l’une des parties à l’opération de courtage. Il n’est plus un intermédiaire au sens de la police et de la loi. Il devient l’une des parties à la transaction ou au contrat envisagé. Par conséquent, les réclamations susceptibles de lui être présentées lorsqu’il agit dans ce cadre ne seront pas prises en charge par le Fonds d’assurance. Il vaut mieux y penser avant de mettre en marché sa résidence personnelle.

Cette règle n’est pas limitée aux biens dont l’assuré est entièrement propriétaire. Elle s’étend à d’autres types d’opérations de courtage. L’exclusion 2.03 m) de la police se lit en effet de la façon suivante :

« 2.03 – EXCLUSIONS : Sont exclus de la garantie :
[…]

m) les Réclamations découlant d’une opération de courtage immobilier visant un bien ou un droit dans lequel un Assuré possède un intérêt :

1) à titre de propriétaire à plus de 10 %; ou
2) si ce bien ou ce droit est détenu par une Corporation, à titre d’actionnaire bénéficiant de plus de 10 % des actions votantes; ou
3) à titre de créancier bénéficiant d’un droit réel dans ce bien ou ce droit;

Cette exclusion est cependant inopposable à tout Assuré n’étant pas titulaire d’un tel intérêt.»

Les éléments qui précèdent constituent les seules limitations posées par la police dans le contexte de la vente d’un bien immobilier par un courtier alors qu’il y détient un intérêt. Ainsi, les réclamations découlant des opérations de courtage suivantes relèvent de la garantie :

  • la vente de l’immeuble du conjoint, dans la mesure où l’assuré ne détient aucun intérêt dans celui-ci;
  • la vente d’un immeuble appartenant à un parent, quel que soit le lien de parenté.

La détermination de la couverture d’assurance applicable à un contexte donné dépend essentiellement des faits de chacun des dossiers. Il subsiste donc des zones grises pour lesquelles l’analyse doit être plus nuancée. On peut notamment penser à l’application des règles portant sur le patrimoine familial ou celles relatives au règlement des successions.

En cas de doute sur la couverture d’assurance applicable, il est préférable que l’assuré communique avec le FARCIQ afin d’exposer la nature de la transaction qui est envisagée. Il pourra alors obtenir les renseignements nécessaires et s’éviter ainsi bien des ennuis.

HYPOTHÈSES

LA VENTE D’UN BIEN À TITRE DE PROPRIÉTAIRE
La prohibition contenue dans la police s’étend à la vente d’un bien ou d’un droit dans lequel un assuré possède un intérêt à titre de propriétaire à plus de 10 %. Elle s’étend donc aux situations dans lesquelles l’assuré est l’un des copropriétaires du bien, dans la mesure où son intérêt dans le bien est supérieur au pourcentage fixé par la police. Ce sera le cas notamment des biens détenus en copropriété.

LA VENTE D’UN BIEN PAR UNE SOCIÉTÉ
On ne peut pas faire indirectement ce qu’il est impossible de faire directement. La prohibition contenue dans la police s’applique à la vente d’un bien détenu par une corporation lorsque le courtier ou l’agence détient plus de 10 % des actions votantes de l’entreprise.

CERTAINES CRÉANCES
De manière à préserver la parfaite indépendance des agences et courtiers immobiliers, la police étend la prohibition aux transactions visant un bien ou un droit dans lequel l’assuré détient un intérêt à titre de créancier. C’est le cas en particulier de la vente d’un immeuble grevé d’une hypothèque en faveur de l’agence ou du courtier immobilier.

EN RÉSUMÉ

SCÉNARIOS PROTECTION D’ASSURANCE

 

COURTIER AYANT UN INTÉRÊT À 100% DANS LA PROPRIÉTÉ
Courtier Agence
La protection d’assurance s’applique X
Aucune protection vu l’article 1 de la Loi X
Aucune protection vu l’exception 2.03m)
COURTIER AYANT UN INTÉRÊT À + DE 10% DANS LA PROPRIÉTÉ
Courtier Agence
La protection d’assurance s’applique X
Aucune protection vu l’article 1 de la Loi
Aucune protection vu l’exception 2.03m) X
Pour toute question ou tout commentaire concernant votre assurance responsabilité professionnelle, écrivez-nous à assurance@farciq.com.

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450 656-5959 | 866 956-5959

 

Source: https://www.oaciq.com/fr/articles/mettre-en-marche-soi-meme-une-propriete-dans-laquelle-on-detient-un-interet-un-pensez-y-bien